Для миллионов потенциальных покупателей уход субсидируемых ставок стал шоком: доступность жилья резко снизилась, а банки вернулись к рыночным условиям. Девелоперы, в свою очередь, столкнулись с необходимостью пересмотра своих планов — как по ценообразованию, так и по объемам строительства.
В этой статье разбираемся, что произошло с рынком первичной недвижимости за год после отмены льготной ипотеки: как изменились продажи, цены, структура спроса и планы застройщиков. Аналитика проведена с помощью Цифровой модели недвижимости от «Философт».
Динамика объемов продаж
При сравнении первого полугодия 2025 года с аналогичным периодом 2024 года наблюдается заметное снижение объемов продаж на первичном рынке жилья — в среднем на 50% в таких регионах, как Екатеринбург, Ижевск, Пермь и Ульяновск. Однако в ряде городов изменения в ипотечном законодательстве почти не отразились на количестве проданных квадратных метров: в Кирове объем продаж составил 99% от уровня прошлого года, в Нижнем Новгороде — 89%. При этом существенного прироста в этих регионах также не наблюдается — рынок скорее стабилизировался, чем продолжил рост.
Разница в динамике падения объемов продаж между регионами объясняется совокупностью факторов — от наличия новых проектов до уровня платежеспособности населения и стратегии девелоперов.
Ижевск
Одной из ключевых причин стало отсутствие новых крупных проектов в 2025 году — застройщики существенно сократили ввод жилья. При этом рынок чувствителен к экономическим колебаниям: ограниченная платежеспособность населения делает регион особенно уязвимым к изменениям ипотечных условий и общей макроэкономической ситуации.
Пермь
В 2024 году наблюдался всплеск сделок в апреле–июне — его стимулировали льготные ипотечные программы и ожидания роста цен. Это привело к исчерпанию отложенного спроса. В 2025 году новых крупных проектов было заметно меньше, что привело к снижению продаж.
Ульяновск
Регион продемонстрировал самое сильное падение: –59%. В 2024 году был резкий всплеск активности в апреле–июле, когда объем продаж вырос почти на 60%, создав эффект высокой базы. В 2025 году на рынок не вышло ни одного значимого нового проекта, а низкая покупательская способность населения сделала регион особенно чувствительным к отмене льготной ипотеки.
Киров
Регион оказался стабильным благодаря росту объема ввода жилья в 2025 году, особенно по сравнению с слабыми показателями в начале 2024 года. Дополнительную устойчивость обеспечила активность локальных застройщиков, ориентированных на более доступный сегмент жилья.
Нижний Новгород
Здесь снижение оказалось умеренным. Причины — сбалансированная стратегия застройщиков с плавным вводом новых проектов, стабильный спрос и поддержка со стороны городских и федеральных программ. В 2024 году не было резких скачков продаж, поэтому и в 2025 году рынок не просел резко.
В итоге основное падение продаж квадратных метров в 2025 году связано с эффектом высокой базы 2024 года, сокращением объемов строительства, ужесточением ипотечных программ и выжидательной позицией покупателей. В городах с умеренной активностью и низкой базой прошлого года рынок оказался более устойчивым.
Доступность ипотеки зависит от региона
Одобряемость ипотечных кредитов в 2025 году существенно отличается по регионам. Банки оценивают риски по-разному, их решения зависят от локальной экономики, наличия льгот и платежеспособности населения. Например, В Нижнем Новгороде в январе–мае 2025 года выдано 11 ипотек на 1 000 жителей. Это на 53,2% меньше относительно 2024 года. Для сравнения в Москве этот показатель составляет –38%, а в Питере –36%. Крупные города удерживают значимый объем выдач ипотеки и демонстрируют более устойчивую одобряемость. Банки в Кирове, Ижевске и Перми чаще используют гибридные схемы (льготные программы + рыночные ставки от 23–32%). Доходы населения в этих регионах ниже, что снижает одобряемость рыночных кредитов и повышает важность льгот.
Что стало со стоимостью «квадрата»
В последний год девелоперы придерживались стратегии плавного, но стабильного повышения цен. Несмотря на снижение покупательской способности и объемов продаж в ряде регионов застройщики поднимали стоимость «квадрата» отчасти из-за удорожания строительства, а также в попытке компенсировать падение выручки за счет роста цен. Ниже — как изменилась средняя стоимость квадратного метра в сравнении с аналогичным периодом 2024 года:
- Ижевск: один из самых высоких темпов роста — стоимость увеличилась на 18 000 рублей, с 101 000 до 119 000 рублей (+17,8%)
- Пермь: рост на 13%, с 134 500 до 152 000 рублей.
- Нижний Новгород: цена увеличилась с 165 500 до 184 500 рублей за «квадрат», что соответствует росту на 11,5%.
- Киров: умеренное увеличение стоимости — на 10,5%, с 114 000 до 126 000 рублей.
- Екатеринбург: средняя цена выросла на 7,9% — с 140 000 до 151 000 рублей за квадратный метр.
- Ульяновск: минимальный рост среди рассмотренных городов — на 6,9%, с 101 000 до 108 000 рублей.
- Санкт-Петербург: рынок продемонстрировал стабильность — средняя цена на квадратный метр осталась в пределах 230 000 рублей, не выходя за колебания в 10–20 тысяч.
Рост цен: максимальные значения за полугодие
В первом полугодии 2024 года во многих регионах наивысшие цены за квадратный метр наблюдались в июне — на фоне ажиотажного спроса перед отменой льготной ипотеки. Покупатели спешили «успеть» до закрытия программы, а застройщики — максимизировать прибыль. В 2025 году тренд повторился, но по другим причинам: рост себестоимости строительства, инфляционное давление и ограниченное предложение привели к тому, что в июне вновь зафиксированы максимальные цены с начала года во многих регионах.
Как изменилась максимальная цена за «квадрат» в 1 полугодии 2025 года относительно 1 полугодия 2024 года:
- Екатеринбург: рост с 145 000 до 160 000 рублей, увеличение на 10,3%.
- Нижний Новгород: с 171 000 до 189 500 рублей, рост на 10,8%.
- Ижевск: с 106 100 до 124 000 рублей, рост на 16,9%.
- Пермь: с 144 000 до 158 000 рублей, рост на 9,7%.
- Ульяновск: с 109 000 до 112 300 рублей, увеличение на 3%.
- Киров: с 120 000 до 128 000 рублей, рост на 6,7%.
Таким образом, даже в условиях снижения спроса и падения объемов продаж, цены на первичном рынке продолжают расти, фиксируя новые локальные максимумы.
Девелоперы замедлили ввод новых проектов
Согласно данным ДОМ.РФ, в первом полугодии 2025 года на рынок было выведено 17,8 млн м² новых проектов — это на 22% меньше, чем за тот же период 2024 года. Одновременно усиливается проблема сроков строительства: почти 48% новостроек были сданы с нарушением сроков — это рекордный показатель за последние четыре года. К 1 июня 2025 года в России строилось 12,25 млн м² жилья с переносом сроков ввода, что составляет около 10% от общего объема, по сравнению с 8,4% годом ранее. Если параметры господдержки не будут пересмотрены, более существенное снижение темпов ввода жилья может начаться уже к 2027 году.
Подведем итог
Отмена льготной ипотеки 1 июля 2024 резко снизила спрос и ипотечные выдачи, вынудила застройщиков удерживать цены и сократить объемы строительства. Первое полугодие 2025 года стало временем адаптации: рынок стабилизировался в условиях высоких ставок, отложенного спроса и умеренного роста цен.